Tre BRF-förhandlingar — vad vi hittade.

"BRF Granen" — fjärrvärmeavtal som rullat 11 år med inbyggda fel

Bakgrund

Styrelsen kontaktade oss efter en kostnadsanalys där fjärrvärmen utgjorde 38 % av driftkostnaderna — högt jämfört med branschsnittet. Avtalet med kommunalt fjärrvärmebolag hade rullat sedan 2014 utan att någon i styrelsen läst igenom det. Leverantör-byte fanns inte på bordet (det går inte i deras kommun) — frågan var vad som gick att korrigera inom befintligt avtal.

Vad vi hittade i avtalet

• Effektprisnivån baserad på topp från 2014. BRF hade isolerat tak och bytt fönster 2018 — effekt-toppen 2024 var 22 % lägre. Leverantören hade inte uppdaterat detta automatiskt; bracketen sitter kvar tills man begär omberäkning.
• Returtemperaturen låg systematiskt högt (62°C årssnitt) → BRF gick miste om ~3 % rabatt enligt leverantörens publicerade returtemp-tabell. En enkel injustering hade ändrat det.
• Indexering följde "leverantörens internindex" som hade legat 4–6 % över KPI varje år. Total inflations-överbetalning över 11 år: cirka 28 % av nuvarande årskostnad.

Vad vi fick korrigerat (inom samma leverantör)

• Effektpriset omberäknades enligt leverantörens egna villkor — baserat på senaste 3 årens topp istället för 2014. Detta är inte förhandling, det är omklassificering enligt deras publicerade prisbild.
• Indexering bytte till KPI med "branschindex som tak" vid avtalets förlängning — något leverantören erbjuder men sällan föreslår själva.
• Returtemperatur-injustering offererades av leverantören som teknisk åtgärd (engångskostnad 65 kkr, sparar ~12 kkr/år löpande).
• 3-årig avtalsperiod istället för 5-årig — vid framtida tariffändringar kan ni begära ny granskning oftare.

Resultat

Vår success-fee 28 % av första årets besparing = 23 520 kr. BRF Granens netto år 1: +60 480 kr. År 2 och framåt: +84 000 kr/år oavkortat.

"BRF Lärken" — hisservice med leverantör-låst reservdelsklausul

Bakgrund

Hisservice-fakturor hade stigit 8-9 % per år sedan 2018. Styrelsen visste att avtalet borde ses över men hade gett upp efter att leverantören sagt "vi har samma villkor till alla, kan inte sänka". Vi tittade på avtalet.

Vad vi hittade

• Leverantörens internindex hade gett 8 %/år medan KPI låg på 2-4 %. Differentialen var där pengarna gått.
• Reservdelsklausul band BRF till originaldelar från leverantören (60-80 % över marknadspris för identiska komponenter). En reparation som kostade 18 kkr hos en konkurrent kostade 31 kkr hos dem.
• "Tyst förlängning" med 12 månaders uppsägningstid + automatisk 24-månaders förlängning. Styrelsen hade missat senaste uppsägningsfönstret.
• Inkluderad serviceomfattning matchade inte hissarnas faktiska driftsstatus — de fick service-besök var 6:e vecka när 8 hade räckt.

Förhandlingsförloppet

Originalleverantören sänkte initialt inte. Vi tog in offerter från två konkurrerande leverantörer som båda kunde leverera samma kvalitet på samma hissfabrikat (det är möjligt, trots att original-leverantörer ofta sägar motsatsen). När vi visade offerterna sänkte originalleverantören 22 % + tog bort reservdelsklausulen + bytte till KPI-indexering.

Resultat

Vår fee 30 % = 10 800 kr (priset blev 30 % pga komplexiteten med tre offerter). BRF Lärkens netto år 1: +25 200 kr. Plus 36 kkr/år framåt + lägre reservdelspriser vid framtida reparationer.

"BRF Kastanjen" — vi sa nej till uppdraget

Bakgrund

Styrelsen ville ha en "second opinion" på alla driftsavtal innan de skulle förnya 2026. De skickade in 6 olika avtal: försäkring, fjärrvärme, hisservice, fastighetsskötsel, bredband, sopsortering.

Vad vi hittade

• Försäkring: Marknadsmässigt prissatt. Klausulerna rena. Indexering KPI med branschindex som tak — exakt vad vi själva hade förhandlat fram.
• Fjärrvärme: 2 år gammalt avtal med rimlig prisbild. Effektpris baserat på senaste topp.
• Hisservice: Nya hissar från 2014 med pågående garanti — grundservice räckte.
• Fastighetsskötsel: Hybridmodell (fast pris för rondering + tim för extras), tydligt definierat grunduppdrag, KPI-indexering.
• Bredband: 1000 Mbit per lgh till 195 kr/mån — bra pris för storstadsmarknaden.
• Sopsortering: Kommunal — kan inte förhandlas.

Vår rekommendation

Resultat

0 kr i arvode till oss. Styrelsen fick ett 4-sidigt PM som sammanfattade våra fynd per avtal — något de kunde visa stämman och nästa styrelse-omsättning. De var nöjda nog att rekommendera oss till två andra BRF i området, varav en blev uppdrag #4 sex månader senare.

Detta är poängen med "0 kr om vi inte sparar pengar"-modellen. Vi har ekonomiskt incitament att säga sanningen. Hade vi tagit fast pris för "konsult-rådgivning" hade vi skickat en faktura för analysen oavsett. Med success-fee tjänar vi noll om det inte finns något att förhandla — och då är det enklare att vara ärlig.